約１２０年間改正されていなかった民法が改正されるというお話は、
業界でも話題になっておりましたが、
ついに、一部規定を除き2020年の4月1日に施行されます。
そこで、本改正によって実際の契約実務にどんな影響があるのか？
その一例をご紹介します。
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瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
たとえば民法改正後は、
「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」と名前を変え、
その性質も下のように変わります。
「隠れていない瑕疵」でも責任？
そうです、瑕疵が隠れている必要がなくなったので、
｢隠れていない瑕疵｣つまりは、
契約時に買主が知っていた瑕疵についてさえも、
売主は責任を問われる可能性がでてくるのです。
瑕疵の判断時期
なお、従来「瑕疵」かどうかの判断時期については、
契約締結時点までに生じた瑕疵に限られると解釈されていましたが、
改正民法では「契約の内容に適合しない」か否かは
契約締結の前後で区別せずに、
引渡し時までに発生した場合も含むことになると考えられています。
具体例として、土地等の売買で、
地中埋設物が隣地に越境しているケースを参考に見ていきたいと思います。
民法改正前の免責
民法改正前は、
売買契約書や重要事項説明書で隣地への越境の事実を明記しておけば、
売主は責任を負うことはありませんでした。
それは民法570条により、
売主が瑕疵担保責任を負う条件は
｢目的物に隠れた瑕疵があったとき｣であり、 契約時に買主が知っていた瑕疵は
｢隠れた瑕疵｣にはあたらないと判断されていたたためです。
※大判昭和５年４月１６日民集９巻３７６頁
※東京地判平成２３年１月２７日ウエストロージャパン
しかし改正後は、「隠れていない瑕疵」についても
責任を問われる可能性があります。
上記の例でいえば、
｢買主が越境について知っていたこと｣のみをもって、
売主は責任を免れることは難しいのです。
では今後、「買主が知っていた事実」にまで
責任を負わないようにするためには、どうすれば良いでしょうか？
民法改正後の免責
それは例えば、
「契約の内容が越境を前提としており、契約不適合ではないこと」を
契約書等に明記することが考えられます。
これまでの売買契約書は、
「買主は、〇〇であることを確認した」などのように記載され、
瑕疵があることの確認に留まっていたものが多くみられました。
しかし民法改正後は、瑕疵たる事実の説明だけでなく、 上記のようなことを勘案した
特約の文言を記載することが重要になります。
今後も民法改正と契約実務に関しての情報を
引き続き掲載していきます。
では、次回の掲載をお待ちください。
※なお、当記事の情報において、
可能な限り正確な情報を掲載するよう努めていますが、
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