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積水ハウス63億円事件


目次[非表示]

  1. 1.事件概要
  2. 2.時系列で事件を整理する
  3. 3.典型事案とは大きく異なる手法
  4. 4.仮登記には権利証がいらない!
  5. 5.これでいいのか!?不動産取引

事件概要

平成29年8月2日、衝撃的な事件が発覚しました!!
日本有数の住宅メーカーである積水ハウス株式会社が
売買代金(63億円!)をだまし取られるという
近年まれにみる不動産詐欺事件です。

どのような案件だったのか?
まずは客観的な時系列で整理してみたいと思います。

時系列で事件を整理する

まずは、この事件について、登記簿等の情報から確認できる
情報を時系列でまとめてみましょう。

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①4/24 所有権移転請求権仮登記
⇒元所有者から、千代田区所在の会社(I社)に
 売買予約の仮登記、その買主である地位を積水ハウスが
 さらに売買予約をする仮登記がされました。
 この際に、代金の一部を支払っているでしょう(数億程度?)。

②6/1  残金決済 登記申請
⇒①の登記にもとづいて、最終の決済をしたのが
 この日とされています。代金は、積水からI社へ
 I社から売主へと流れたと考えられます。
 
③6/9  登記の却下
⇒偽造の書類を用いられているとのことで、
 登記申請が却下されます。

④6/24 所有者(海老澤佐妃子)死亡
⇒そうこうしているうちに、本物の所有者が死亡します。
 死の淵にあったという事でしょうか。

⑤6/26 I社の取締役1名辞任
⇒直後に、I社の取締役の一人が辞任をします。
 時期的に、本件事件を受けての辞任と考えるのが自然です。
 一説によると元国会議員のご婦人だとか。

⑥6/27 I社本店移転(恵比寿に)
⇒所有者から直接売買予約契約をしたとされる
 I社がなぜか本店を恵比寿に移します。
 これも時期的に本件事件に関連があるでしょう。
 なお、もともとの所在は、元衆議院議員の
 事務所所在地だそうです。

⑦7/4  相続登記
⇒6/24に死亡した所有者について、
 相続による所有権移転登記がなされます。
 49日も終わらないうちに相続登記をすることは
 あまり多くありません。
 所有者の相続人は、詐欺事件に気づいていると
 考えるのが自然でしょう。

⑧7/25 積水の仮登記抹消
⇒I社の売買予約契約の買主になる権利を
 積水が買うという契約をしていたのですが
 解除します。完全に取得不可と判断したのでしょう。

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典型事案とは大きく異なる手法

本事件は、今までの詐欺事件とは手法が異なります。
特徴的なのは、

  被害者が売主から直接購入するのではなく、
  中間の会社が「売買予約」をし、
  「買主として所有権を取得する権利」を
  売買の対象としている点。

以上が最も目立ちます。
なぜそのような手法をとったのか??
真実は藪の中ですが、
当事務所では以下のような仮説を立てました

仮登記には権利証がいらない!

「仮登記」

権利の保全のために、取引の中で
使用されることも多いこの登記。
実は、仮登記の申請の段階では
登記申請に権利証の添付をしなくてよい
ということはあまり知られていません。

つまり、本件でI社への所有権移転請求権仮登記を
設定する際に、売主が登記上必要とされる書類は

 ・印鑑証明書(3箇月以内)
 ・実印押印の委任状

以上2点だったということです。

この時点では権利証の偽造が必要ないため、
犯人グループにとっては一つ手間が省けるのでしょう。
恐らく犯人グループは

  可能性①印鑑カード、印鑑証明、実印を盗難した
  
  可能性②代理にて実印を勝手に登録した
      (代理人による印鑑登録は以外に簡単。)

のだと考えられます。
本物の印鑑証明が添付されている為、
仮登記も問題なく完了したのではないでしょうか。

そして、仮登記が完了しているがゆえに
本登記の決済時の確認が緩んだと考えられます。
われわれ司法書士の立場からすると、
仮登記が完了しているということは
本物の印鑑証明の提出があったという事であり
なりすましでは?という疑いの目を向けづらくなります。

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これでいいのか!?不動産取引

私は、自らも詐欺事件に遭遇し、未然に防いだ経験がありますが、
現場で偽造を見破ることは、難しいと言わざるを得ません。

いくつかの幸運にめぐまれただけです。
3Dプリンター等のテクノロジーの進展は
犯罪をより高度化していくでしょう。

よって、ある一定の金額を超えるような取引の場合は

 ・事前に司法書士に権利証等の提供をする
 ・司法書士はそれらの資料の照会をする
 ・必ず売主の自宅内で、事前に面談をする
 ・登記に必要な書類以外の書類を要求する

上記のような対応をしていく必要があります。

また、そもそも不動産取引の安全を担保するためには
アメリカのエスクロー会社のような
信頼性の高い第三者機関を介在させることが
効果的ではないかと考えますがいかがでしょうか?

堀内貴敬

堀内貴敬

司法書士リーガル・パートナー代表司法書士。 不動産取引の法務に精通し、権利証の偽造事件を未然に防いだ実績がある。 現在は、家族信託を利用した生前対策の提案を積極的に行っている。

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